Seu imóvel vale quanto no mercado? E quanto vale com a documentação em ordem?

ESCOLHAS QUE PROTEGEM

Um imóvel pode representar anos de trabalho, segurança para a família e uma parcela importante do patrimônio construído ao longo da vida. Mas, quando a documentação não acompanha a realidade do bem, o seu imóvel pode ter uma desvalorização no mercado de até 70% do seu valor.

Comprar um imóvel, construir uma casa, adquirir uma propriedade rural ou receber um bem de herança costuma representar a realização de um projeto importante. Para muitas famílias, é o resultado de anos de trabalho e planejamento. Para empreendedores e investidores, pode ser também uma decisão estratégica de investimento.

Mas existe uma questão que nem sempre recebe a atenção necessária: a documentação desse imóvel está em ordem?

É comum encontrar pessoas que possuem um imóvel há muitos anos, pagam seus impostos, realizam reformas e até negociam o bem sem perceber que existem pendências capazes de dificultar uma venda, uma transferência ou a transmissão aos herdeiros.

Isso acontece porque a posse, a escritura, o registro e a situação real do imóvel são aspectos diferentes, embora estejam relacionados. Ter um contrato de compra e venda, por exemplo, ou até uma escritura de compra e venda não significa, por si só, que a propriedade já foi transferida legalmente. Em regra, a transferência da propriedade imobiliária entre vivos depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

E é justamente nesse ponto que muitos proprietários descobrem que ter um imóvel e ter sua situação jurídica regularizada são coisas diferentes. E que, quanto mais tempo passa, mais caro fica para regularizar e menor vai ser o preço de mercado do seu imóvel.

Quando a documentação interfere no valor do imóvel:

Imagine um proprietário que decide vender uma casa, seu imóvel rural para aproveitar uma oportunidade de investimento. O preço foi definido, existe um comprador interessado e as partes estão próximas de concluir o negócio. Durante a conferência dos documentos, porém, surge um problema: a construção não está averbada na matrícula, a área registrada não corresponde à realidade ou a transferência anterior nunca foi formalizada.

O que parecia uma negociação simples pode exigir providências adicionais, despesas e tempo para ser concluído. Dependendo da irregularidade e das exigências aplicáveis, o negócio pode atrasar, ter suas condições renegociadas ou até não se concretizar. E o mesmo vale para financiamento deste imóvel.

Isso não significa que todo imóvel irregular tenha necessariamente um valor de mercado menor. Significa que a falta de regularidade pode criar obstáculos comerciais e jurídicos, reduzir a segurança da negociação e limitar as alternativas disponíveis ao proprietário.

Para quem compra, vende ou investe em imóveis, essa diferença merece atenção.

Regularizar é cuidar do que você construiu:

A regularização imobiliária não se resume a reunir documentos ou cumprir uma exigência burocrática. Ela envolve identificar a situação jurídica e registral do imóvel, compreender as pendências existentes e definir as medidas adequadas para solucioná-las.

Em alguns casos, será necessário registrar um título que ainda não foi levado ao cartório. Em outros, poderá ser preciso averbar uma construção, corrigir informações da matrícula, formalizar uma transferência ou avaliar medidas jurídicas específicas, conforme as características do caso.

Não existe uma solução única para todos os imóveis. Por isso, antes de iniciar qualquer procedimento, é importante compreender a origem do problema, verificar os documentos disponíveis e identificar quais providências são juridicamente cabíveis.

Esse cuidado também é relevante para imóveis rurais, terrenos adquiridos há muitos anos, construções realizadas ao longo do tempo e bens recebidos por herança. A situação que parece simples para quem conhece a história do imóvel pode exigir uma análise mais cuidadosa quando chega o momento de vender, financiar ou transferir o bem.

E quando chega a hora de transmitir os bens à família?

A documentação imobiliária também merece atenção no planejamento de transferência dos bens.

Um imóvel que não teve sua situação devidamente organizada pode trazer dificuldades adicionais durante um inventário ou na transferência aos herdeiros. Pendências registrais, divergências de área e negócios antigos sem formalização podem exigir providências específicas antes que a situação seja resolvida. Um simples exemplo, hoje você não consegue registrar um inventário no cartório de imóveis, se as medidas e confrontações constantes no registro de imóvel inventariado não corresponder com a realidade.

Organizar os imóveis em vida permite identificar essas questões com antecedência e avaliar as alternativas disponíveis, evitando que a família descubra problemas justamente em um momento que já costuma envolver decisões delicadas.

O planejamento da transmissão de bens não começa apenas com a escolha de quem receberá cada bem. Começa também com a compreensão do que existe, de como cada imóvel está registrado e de quais medidas precisam ser tomadas para que a transmissão ocorra com maior segurança.

O melhor momento para verificar é antes de precisar:

Muitas pessoas só procuram regularizar um imóvel quando surge uma venda, uma exigência do banco, um inventário ou um conflito. Nessa hora, o prazo pode ser curto e as alternativas, mais limitadas, e tudo feito na urgência sai mais caro.

Então, o que deve ser feito? Primeiro passo é fazer uma consultoria jurídica com advogado especializado na área de regularização de imóveis para ser feita uma análise estratégica do seu caso. Nada de querer seguir o mesmo caminho da história de um amigo, vizinho, cada situação requer uma conduta específica para ela. Isso vale tanto para quem possui um único imóvel quanto para famílias com vários bens, investidores e empresas que utilizam imóveis em suas operações.

Afinal, o valor de um imóvel não está apenas na localização, na metragem ou no preço anunciado. Está também na segurança jurídica que permite ao proprietário usar, negociar e transmitir esse bem dentro dos limites legais.

Um imóvel pode levar anos para ser construído ou adquirido. E basta uma falta de cuidado com sua documentação, para que tudo se perca.

Dra. Camila Lopes é advogada especializada em regularização de imóveis e planejamento sucessório, auxiliando famílias, proprietários e investidores na organização jurídica de seus bens.